ITBI: quando é possível pedir a restituição do imposto?

O ITBI pode ser objeto de  restituição quando o pagamento ocorre sem fato gerador, com base equivocada ou de forma a maior. Empresas e pessoas físicas recuperam valores quando demonstram erro na cobrança ou exigência indevida pelo município.

No mercado imobiliário, negócios desfeitos e critérios arbitrários de avaliação  geram cobranças imprecisas. Ao reunir provas documentais, o contribuinte estrutura pedido técnico, preserva fluxo de caixa e reduz exposição a litígios repetitivos.

O que é ITBI e quando nasce a obrigação tributária

O ITBI incide em transmissões onerosas de imóveis entre vivos. A obrigação nasce somente com o registro do título no cartório de imóveis, não com promessa de compra e venda. O Supremo consolidou essa leitura, vedando cobrança antes do registro.

Essa premissa orienta pedidos de restituição. Se o negócio não chega ao registro, o município não pode manter o tributo. O contribuinte comprova o cenário com contratos, distratos, certidões da matrícula e comunicações oficiais.

Quando cabe pedir restituição do ITBI?

A legislação tributária assegura repetição de indébito para tributos pagos indevidamente ou em valor maior que o devido. O Código Tributário Nacional prevê o direito de restituição e fixa prazo de cinco anos para esse pedido. 

A aplicação prática abrange situações variadas. Em todas, documentação consistente e linha do tempo bem montada elevam a chance de êxito e reduzem retrabalho administrativo.

Casos recorrentes incluem:

• Negócio desfeito ou distrato antes do registro na matrícula. 
• Nulidade da compra e venda reconhecida, com retorno das partes ao estado anterior.
  
  
• Cobrança com base no “valor venal de referência” superior ao valor de mercado efetivo.
  
  
• Pagamento em duplicidade ou erro material nos cálculos apresentados ao cartório ou ao fisco.
  
  

Base de cálculo do ITBI e comprovação do valor correto

O STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O município não deve vincular o ITBI ao IPTU nem pode usar o venal de referência como piso automático.

O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade, afastável somente com procedimento próprio de arbitramento e com prova técnica. Em pedidos de restituição, organize laudos, avaliações, comprovantes de pagamento, editais de leilão e demonstrações financeiras que sustentem o preço declarado.

Em leilões judiciais, adote o preço de arrematação como referência primária e anexe o auto de arrematação. O entendimento confirma a aderência do preço real ao mercado, salvo prova técnica idônea em sentido contrário.

Isenções e não incidência: atenção às regras locais

Municípios prevêem isenções e não incidência em hipóteses específicas, como programas habitacionais e reorganizações previstas em lei municipal. A análise depende da norma local e do decreto regulador. 

Mesmo quando não há isenção, a não ocorrência do fato gerador impede a cobrança. Essa leitura vale, por exemplo, para cessões sem transferência da propriedade registral, segundo a jurisprudência dominante. 

Passo a passo para solicitar a restituição do ITBI

Inicie com relatório documental e linha do tempo do negócio. Aponte o evento que anulou a transmissão ou que alterou a base de cálculo, com documentos comprobatórios.
Na sequência, protocole pedido administrativo no município, citando STF quanto ao fato gerador e STJ sobre a base de cálculo, e indicando o CTN quanto a repetição de indébito e prazo prescricional.

Checklist documental:

• Contratos, distratos e certidões da matrícula atualizada.
  
  
• Comprovantes do ITBI e memória de cálculo.
  
  
• Laudos que justifiquem o valor de mercado adotado.
  
  
• Procuração, documentos societários e comprovantes bancários.
  
  

O prazo para pleitear restituição, em regra, é de cinco anos contados do pagamento indevido. A via administrativa reduz custos; a via judicial permanece possível quando o indeferimento contraria os precedentes. 

Como nós apoiamos seu caso, com sobriedade

A restituição do ITBI é um direito do contribuinte sempre que a cobrança não observe o fato gerador ou a base de cálculo legalmente definida. A análise técnica do caso concreto, aliada à organização documental e à correta fundamentação jurídica, é essencial para a adequada recuperação de valores pagos indevidamente.

Nossa equipe redige requerimentos, organiza provas e acompanha exigências com linguagem informativa, sem promessa de resultado. Fale conosco para entender prioridades, avaliar risco e custo-benefício, sem promessas de êxito ou simplificações indevidas.