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A due diligence imobiliária é um procedimento de auditoria jurídica destinado a identificar riscos legais, financeiros e regulatórios antes da aquisição, alienação, financiamento ou desenvolvimento de um imóvel. Sua finalidade é conferir segurança à operação, evitando surpresas que possam afetar o preço, o prazo ou a viabilidade do negócio.
O que é e por que isso impacta o negócio
A auditoria jurídica levanta documentos, confere a cadeia dominial e confronta registros com a situação real do bem. Isso evita surpresas, renegociações e atrasos.
No Brasil, o princípio da concentração concentrou na matrícula informações relevantes oponíveis a terceiros. Você valida ônus e litígios verificando a matrícula atualizada e as averbações essenciais.
Quando a due diligence imobiliária é recomendada
A realização da due diligence é especialmente indicada nas seguintes situações:
Situações típicas
- Compra e venda de alto valor ou aquisição de portfólio de unidades.
- Garantias reais em operações de crédito e emissão de CRIs.
- M&A de ativos ou transferência de estabelecimentos com imóveis.
- Incorporação, loteamento e retrofit com exigências urbanísticas específicas.
- Regularização fundiária (REURB) para integrar núcleos informais ao ordenamento urbano.
- Usucapião extrajudicial, que exige instrução documental perante o Registro de Imóveis.
Como funciona na prática
Etapas essenciais do procedimento
1) Diagnóstico e escopo. Definimos o objetivo da operação, os riscos tolerados e as amostras a analisar.
2) Levantamento documental. Solicitamos matrícula e certidões; conferimos titularidade, ônus, indisponibilidades e ações reais. Avaliamos IPTU, taxas e débitos condominiais.
3) Urbanístico e ambiental. Checamos zoneamento, licenças, alvarás, habite-se e restrições de vizinhança. Validamos passivos ambientais e servidões.
4) Contratos e ocupação. Revisamos locações, promessas de compra, compromissos e termos de uso. Verificamos posse, tolerâncias e riscos de litígios.
5) Aspectos tributários e custos. Estimamos ITBI, emolumentos e despesas. A base do ITBI considera o valor de mercado individual do imóvel, segundo o Tema 1.113 do STJ.
6) Conclusões e mitigação. Classificamos achados por impacto e probabilidade e sugerimos cláusulas, condições precedentes e ajustes de preço.
Documentos e verificações indispensáveis
- Matrícula atualizada com cadeia dominial, ônus, penhoras e averbações.
- Certidões forenses das partes e do imóvel, inclusive eventuais ações reais ou reipersecutórias.
- Certidões fiscais e municipais: IPTU, ITBI, taxas e dívidas ativas.
- Projetos, alvarás, licenças ambientais e habite-se, quando aplicável.
- Contratos de locação e garantias; relação de ocupantes e eventuais direitos de preferência.
- Laudos técnicos que evidenciem patologias, contaminação, servidões ou áreas não edificáveis. .
Achados mais frequentes e como mitigar
Algumas situações são recorrentes em auditorias imobiliárias:
- Ônus não mapeado: inclua condições precedentes, escrow ou holdback e ajuste de preço.
- Litígios e indisponibilidades: exija baixa prévia ou seguro de título conforme o caso.
- Irregularidades urbanísticas: vincule a conclusão a alvarás e regularizações devidas.
- Conflitos de posse e ocupação: colete declarações, mapeie tolerâncias e cronogramas de desocupação.
- Divergências cadastrais: alinhe áreas e confrontações com planta, memorial e georreferenciamento.
- Risco de REURB: avalie a viabilidade jurídica e o cronograma regulatório antes de precificar.
Exemplos práticos de aplicação
Em aquisição de galpão, a matrícula revelou penhora recente não averbada no resumo. A compra aguardou a baixa formal.
Em financiamento, o banco exigiu atualizar o habite-se e regularizar área ampliada sem licença. A equipe tratou as pendências antes da garantia.
Em portfólio residencial, divergências entre áreas de IPTU e registro afetaram o preço. O ajuste considerou laudos e medições de campo.
Quando o litígio consta na matrícula, o comprador dimensiona riscos e define condições. Isso decorre do art. 54 da Lei 13.097/2015.
Indicadores que mostram qualidade da diligência
Meça o percentual de itens conformes, o tempo de resposta de cartórios e órgãos, e o valor das contingências identificadas.
Acompanhe a redução de ajustes contratuais após a primeira rodada, o tempo de obtenção de certidões e a taxa de achados críticos por ativo.
Como nós conduzimos sua Due Diligence Imobiliária
Nós estruturamos Due Diligence Imobiliária de ponta a ponta: escopo, coletas, análises e recomendações. validamos matrícula, ônus, urbanístico, ambiental, contratual e tributário.
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