Passo a passo para regularização fundiária de imóveis urbanos

A regularização fundiária de imóveis urbanos é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a conferir titulação, integrar infraestrutura e garantir segurança jurídica a núcleos urbanos informais. Quando conduzida com método e documentação adequada, reduz conflitos possessórios e viabiliza políticas públicas e investimentos.

O que é e quais são os fundamentos legais

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar núcleos informais ao ordenamento. A Lei 13.465/2017 instituiu normas gerais, e o Decreto 9.310/2018 detalhou procedimentos e papéis dos legitimados.

A lei define as modalidades REURB-S (interesse social) e REURB-E (interesse específico). O correto enquadramento influencia o tipo de titulação, a existência de gratuidades, as contrapartidas exigidas e os produtos finais do projeto.

Já nos casos da da REURB-E (interesse específico), o enquadramento aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra nos critérios de baixa renda. Nessa modalidade, não há gratuidade automática de emolumentos ou custas, cabendo aos beneficiários ou ao responsável pelo projeto arcar com os custos da regularização.

Critérios de enquadramento e efeitos práticos

Para a REURB-S, a legislação considera, como regra geral, famílias com renda de até cinco salários mínimos para a, com possibilidade de reduzir o limite por ato local. Esse enquadramento influencia gratuidades de emolumentos, priorização de investimentos e soluções urbanísticas. 

Em áreas da União, o Decreto prevê requisitos adicionais para REURB-S, como limites patrimoniais e critérios objetivos de elegibilidade, reforçando a necessidade de diagnóstico socioeconômico consistente.

Quando a regularização é necessária

Você deve priorizar a REURB quando existirem ocupações consolidadas sem registro formal, risco de disputas possessórias e necessidade de acesso a serviços públicos essenciais.

A regularização também se torna estratégica em operações de financiamento, parcerias público-privadas (PPPs), urbanização de favelas e projetos habitacionais enquadrados em políticas públicas nacionais. 

Passo a passo da REURB

1) Diagnóstico e enquadramento

Mapeie o núcleo, identifique beneficiários e defina se o caso é REURB-S ou REURB-E. Reúna dados fundiários, urbanísticos e ambientais, com croquis e imagens oficiais.

2) Plano e projeto urbanístico

Estruture o projeto com sistema viário, lotes, equipamentos e soluções de drenagem e saneamento. Integre diretrizes ambientais e de acessibilidade. 

3) Instrução do processo administrativo

Colete documentos dos legitimados, laudos e certidões; elabore memoriais e plantas. Indique origem da área, confrontantes, restrições e servidões. 

4) Análise, notificações e participação

Protocolize, acompanhe exigências e garanta ciência de proprietários e interessados. Promova participação social para ajuste de traçado e produtos. 

5) Decisão administrativa e registro imobiliário

Com a aprovação, leve o Projeto de Regularização ao registro imobiliário. A matrícula refletirá produtos e titularidades, concentrando ônus e informações essenciais. 

Documentos e verificações indispensáveis

• Matrículas e transcrições com cadeia dominial, ônus e indisponibilidades.
  
  
• Levantamento planialtimétrico, planta e memorial descritivo do núcleo.
  
  
• Certidões fiscais e judiciais dos legitimados e do imóvel.
  
  
• Diagnósticos urbanísticos e ambientais, laudos e pareceres técnicos.
  
  
• Comprovações de ocupação e vulnerabilidade para REURB-S, quando aplicável.
  
  

Resultados esperados e indicadores de qualidade

O processo entrega títulos de propriedade ou de legitimação, endereçamento oficial e integração a serviços públicos. Indicadores relevantes incluem tempo de tramitação, índice de exigências atendidas, custo por lote e satisfação dos beneficiários.

Evite retrabalho mantendo versões controladas de plantas e memoriais e registrando decisões técnicas em atas e pareceres.

Erros que atrasam a regularização

Algumas falhas recorrentes comprometem o andamento da REURB:

• Iniciar sem diagnóstico fundiário e urbanístico consistente.
  
  
• Desconsiderar restrições ambientais e faixas não edificáveis.
  
  
• Deixar de notificar proprietários, confrontantes e interessados.
  
  
• Protocolar peças sem padrões cartoriais e metadados corretos.
  
  
• Ignorar o enquadramento entre REURB-S e REURB-E e suas consequências.
  
  

Segurança registral: concentração na matrícula

A Lei 13.097/2015 consolidou o princípio da concentração: situações relevantes devem constar na matrícula para produzir efeitos contra terceiros. Isso dá previsibilidade às transações vinculadas à REURB. 

Na prática, você confiabiliza diligências quando cruza a matrícula atualizada com certidões e decisões averbadas, minimizando assimetria informacional e litigiosidade futura.

Benefícios institucionais e sociais

A REURB ordena ocupações, amplia arrecadação do IPTU, destrava investimentos e melhora indicadores de saúde e segurança. Municípios ganham cadastros confiáveis e planejamento eficiente. Famílias obtêm endereço formal, acesso a crédito e redução de conflitos patrimoniais, com impacto na valorização e na circulação segura de bens.

Como nós apoiamos o seu projeto de REURB 

Nós estruturamos regularização fundiária de imóveis urbanos com foco em segurança jurídica e execução. Nós definimos escopo, enquadramento, projeto urbanístico e instrução documental.

Nossos especialistas coordenam diagnósticos, audiências, notificações e interface com registro. Nós entregamos mapas de risco, cronograma e checklists padronizados.

Entre em contato para compreender como organizamos evidências que aumentam previsibilidade, qualificam decisões e fortalecem políticas públicas, com sobriedade técnica e aderência às normas da OAB.